Como alugar um imóvel.

Conhecimentos básicos para alugar um imóvel

Como alugar

O primeiro passo para alugar um imóvel, além do imóvel em si ser do seu agrado, é levar em consideração a sua localização e o preço pedido. É preciso observar a infra-estrutura de serviços prestados na redondeza (supermercados, feiras, farmácias, hospitais, escolas, etc.) e os meios de transporte que servem à região. Em seguida, buscar referências de preço de imóveis semelhantes na região.
Se a negociação for direta com o proprietário, é bom que se elabore um contrato, que oficializa o acordo e resguarda as partes de problemas futuros decorrentes de uma negociação verbal. Se uma imobiliária estiver intermediando, cuidado com as cláusulas contratuais e com taxas de serviços, muitas vezes ilegais, cobradas no ato da contratação.
Antes de assinar o contrato, o consumidor deve exigir o laudo de vistoria da imobiliária. Faça uma relação em duas vias das condições gerais do imóvel, como pintura, vidros, portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas. Esta vistoria deverá fazer parte do contrato de locação. 
Ao desocupar o imóvel o inquilino deverá devolver as chaves mediante uma nova vistoria, com laudo e recibo de entrega de chaves. Assim ele estará se isentando de possíveis problemas, como alegação de não recebimento da chave (e assim continuar cobrando o aluguel), invasão de terceiros, danos posteriores, etc. 

Contrato 

Cláusulas e requisitos obrigatórios:

·       Nome e qualificação do locador, locatário e fiador, se houver.

·       Descrição e endereço do imóvel locado.

·       Valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste.

·       Forma e local do pagamento.

·       Modalidade de garantia apresentada (fiador, depósito prévio ou seguro fiança).

·       Discriminação dos encargos a serem pagos (condomínio, água, luz, IPTU, etc).

·       Destinação do imóvel (residencial ou comercial).

·       Duração do contrato.

·       Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel

·       Termo de vistoria (descrição do estado de conservação do imóvel), que deve ser parte integrante do imóvel. 

Atenção: O reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais, de domínio público, acumulados no período. A vigência de um contrato de locação residencial não pode ser inferior a 30 meses. Já nas locações comerciais, não há prazo mínimo determinado. 

Deveres do locador 

·       Entregar o imóvel em condições de uso.

·       Responder por problemas anteriores à locação.

·       Fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel, antes da locação.

·       Pagar taxas de intermediação (ficha cadastral, elaboração de contrato, etc) e de administração imobiliária.

·       Fornecer recibo discriminado ao locatário (aluguel, condomínio, impostos, etc).

·       Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra incêndio, salvo disposição contrária em contrato.

·       Mostrar ao locatário os comprovantes relativos às parcelas cobradas, quando solicitado.

·       Pagar as despesas extraordinárias de condomínio. 

Deveres do inquilino 

·       Pagar pontualmente o aluguel e encargos da locação no prazo e local estipulados.

·       Utilizar o imóvel para uso determinado em contrato, mantendo-o em boas condições.

·       Restituir o imóvel locado ao final da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.

·       Informar imediatamente o locador sobre qualquer dano ou defeito de responsabilidade deste.

·       Reparar imediatamente os danos de sua responsabilidade, causados durante o período de locação.

·       Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e escrito do locador.

·       Encaminhar imediatamente ao locador documentos de cobrança (impostos, condomínios, etc.), bem como intimações, multas ou exigências de autoridades, mesmo que dirigidas ao locatário.

·       Pagar despesas decorrentes de prestação de serviços públicos (água, luz, telefone, gás, esgoto, etc.).

·       Autorizar vistorias e visitas de terceiros ao imóvel (em caso de negociação), desde que combinados o dia e a hora.

·    Obedecer a convenção e o regulamento interno do condomínio.

·    Pagar despesas ordinárias do condomínio.

Aspectos legais

A Lei do Inquilinato permite que o proprietário exija do inquilino somente um tipo de garantia no cumprimento do contrato, podendo ser: 

·       caução através de depósito de bens (carro, moto, terreno, casa, etc.).

·       em dinheiro, depositado em caderneta de poupança conjunta entre ambas as partes, onde a importância não poderá ser maior que três meses de aluguel e deverá ser devolvida ao locatário no final da locação, se ele estiver em dia com seus pagamentos.

·       fiador (pessoa que se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações do locatário).

·       seguro-fiança (feito por meio de uma companhia seguradora). Não é permitido cobrar multa superior a 20% ao mês, por atraso de pagamento. Também é ilegal o reajuste do aluguel com prazo inferior a um ano.